Bali bukan hanya surga wisata, tetapi juga destinasi favorit warga negara asing (WNA) untuk tinggal atau berinvestasi. Banyak WNA jatuh cinta pada keindahan alam, budaya, dan gaya hidup di Bali sehingga ingin membeli rumah atau vila untuk tempat tinggal jangka panjang atau investasi sewa. Namun, aturan hukum di Indonesia tidak mengizinkan WNA memiliki tanah dengan status hak milik. Maka dari itu, penting bagi WNA memahami cara legal membeli properti di Bali agar aman, nyaman, dan terhindar dari masalah hukum.
Apa yang Diperbolehkan untuk WNA?
Hukum di Indonesia tidak mengizinkan WNA memiliki properti dengan Sertifikat Hak Milik (SHM). Namun, pemerintah menyediakan opsi legal bagi WNA untuk memiliki hak pakai atau hak guna bangunan atas tanah dan bangunan di Indonesia. Dua cara yang umum digunakan WNA adalah:
- Membeli properti dengan status Hak Pakai (Right of Use) atas nama pribadi
- Membeli properti melalui perusahaan Penanaman Modal Asing (PT PMA) yang didirikan di Indonesia
Kedua cara ini sah secara hukum asalkan mengikuti syarat dan prosedur yang ditetapkan pemerintah.
Hak Pakai untuk WNA
Hak Pakai memungkinkan WNA memiliki hak atas tanah dan bangunan selama jangka waktu tertentu. Biasanya, hak pakai diberikan untuk 25 tahun dan dapat diperpanjang hingga 80 tahun. Hak pakai ini dicatat dalam sertifikat resmi yang diterbitkan Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Untuk mendapatkan Hak Pakai, WNA harus memiliki KITAS (Kartu Izin Tinggal Terbatas) atau KITAP (Kartu Izin Tinggal Tetap) yang sah. Properti yang dibeli dengan hak pakai harus digunakan sebagai tempat tinggal sendiri, tidak boleh disewakan secara komersial tanpa izin khusus.
Hak Pakai bisa dijual atau dialihkan ke WNA lain dengan status KITAS/KITAP aktif, atau kembali ke pemilik tanah asal jika hak pakai habis dan tidak diperpanjang.
Membeli Properti Melalui PT PMA
Cara lain bagi WNA untuk memiliki properti di Bali adalah dengan mendirikan PT PMA. PT PMA adalah perusahaan dengan modal asing yang terdaftar secara resmi di Indonesia. Melalui PT PMA, WNA bisa membeli properti dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB). HGB memberikan hak atas properti untuk jangka waktu 30 tahun dan bisa diperpanjang menjadi 80 tahun.
Keuntungan membeli properti melalui PT PMA adalah properti dapat digunakan secara komersial, misalnya untuk disewakan sebagai vila, hotel, atau bisnis lainnya. Ini menjadi pilihan menarik bagi WNA yang ingin investasi properti di Bali untuk menghasilkan passive income dari sewa.
Namun, mendirikan PT PMA memerlukan proses legal yang cukup panjang dan biaya tambahan. Disarankan menggunakan konsultan hukum atau notaris berpengalaman untuk memastikan pendirian perusahaan dan kepemilikan properti berjalan sesuai aturan.
Syarat Membeli Properti di Bali untuk WNA
Berikut syarat umum yang harus dipenuhi WNA untuk membeli properti secara legal di Bali:
- Memiliki paspor yang masih berlaku
- Memiliki KITAS atau KITAP aktif untuk membeli dengan Hak Pakai
- Mengajukan permohonan Hak Pakai ke kantor BPN setempat
- Jika melalui PT PMA, perusahaan harus terdaftar secara resmi di Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia dan memiliki izin usaha
- Bukti pembayaran pajak dan biaya transaksi yang sah
- Menggunakan notaris resmi untuk akta jual beli dan balik nama sertifikat
Prosedur Membeli Properti untuk WNA
- Cari properti yang sesuai kebutuhan dan budget
- Pastikan properti memiliki legalitas yang jelas dengan sertifikat SHM atau HGB
- Negosiasi harga dengan penjual atau agen properti
- Siapkan dokumen seperti paspor, KITAS/KITAP, dan dokumen pendukung lainnya
- Gunakan notaris resmi untuk membuat akta jual beli dan mengurus peralihan hak
- Ajukan permohonan Hak Pakai ke kantor BPN (jika membeli atas nama pribadi) atau proses akta pembelian melalui PT PMA (jika membeli atas nama perusahaan)
- Setelah semua dokumen lengkap dan pembayaran selesai, BPN akan menerbitkan sertifikat Hak Pakai atau HGB atas nama pembeli
Tips Aman Membeli Properti di Bali untuk WNA
- Gunakan jasa agen properti berpengalaman yang memahami regulasi properti untuk WNA
- Selalu cek keaslian sertifikat dan status tanah di BPN
- Jangan tergiur harga murah tanpa kejelasan legalitas
- Pahami dengan detail hak dan kewajiban sebagai pemilik properti dengan Hak Pakai atau HGB
- Konsultasikan dengan notaris atau konsultan hukum agar transaksi berjalan aman dan sesuai hukum
Area Favorit untuk WNA Membeli Properti di Bali
Beberapa kawasan yang populer untuk WNA membeli rumah atau vila di Bali antara lain:
- Canggu: kawasan trendi untuk digital nomad, dekat pantai, banyak kafe dan coworking space
- Seminyak: pusat hiburan dengan banyak beach club, butik, dan restoran internasional
- Sanur: suasana lebih santai dengan banyak sekolah internasional, cocok untuk keluarga
- Jimbaran: dekat bandara, banyak restoran seafood, cocok untuk investasi vila sewa
- Ubud: kawasan budaya dan alam, ideal untuk retreat, yoga, dan ketenangan
Potensi Investasi Properti di Bali untuk WNA
Investasi properti di Bali bagi WNA tetap menjanjikan, terutama di kawasan strategis yang ramai wisatawan. Banyak WNA membeli vila untuk disewakan secara harian dengan tarif premium, sehingga menghasilkan ROI menarik. Dengan okupansi rata-rata di atas 70 persen di kawasan populer, properti di Bali bisa balik modal dalam 6 hingga 10 tahun, tergantung harga beli dan tarif sewa.
Tren remote working pasca pandemi juga meningkatkan permintaan sewa vila jangka panjang di Bali, terutama dari ekspatriat dan digital nomad yang ingin tinggal di Bali lebih dari enam bulan.
Kesimpulan
Membeli properti di Bali bagi WNA legal asalkan menggunakan jalur yang sesuai hukum, yaitu membeli dengan status Hak Pakai atas nama pribadi atau melalui perusahaan PT PMA untuk hak guna bangunan. Memahami perbedaan keduanya sangat penting agar tidak terjerat masalah hukum di kemudian hari. Selalu periksa legalitas properti, gunakan jasa agen dan notaris terpercaya, dan pastikan semua prosedur sesuai aturan pemerintah.
Kalau kalian WNA yang ingin membeli rumah atau vila di Bali secara aman dan legal, percayakan pada Blirumah Property. Kami siap membantu menemukan properti impian dengan proses legal yang sesuai peraturan. Hubungi Blirumah Property di +62 818 0242 3888 untuk konsultasi gratis dan penawaran properti terbaik di Bali.
